胎动。平静多时的中国楼市正孕育怎样的风暴？乘奥运东风将涨价进行到底，还是悬崖勒马回头靠岸？作为多方利益的焦点，楼市不断传来各种或失真或保真的声音。有人绝对看空，预言“百日剧变”；有人绝对看涨，坚称“拐点”未现。作为宏观调控的重点，楼市不断传来各种来自不同部门的声音。有人说，房产业早已“绑架”了金融业；有人说，物业税有望年内出台。一时间雾锁楼市。看涨？看跌？真实数据胜于雄辩。为此，就在最近，《每日经济新闻》兵分五路，深入北京、上海、广州、深圳与成都五大城市展开楼市大调查，梳理五地楼市脉络，制炼中国楼市标本。 【延伸阅读：房价坐“过山车” 过度观望让购房者心惊肉跳】

房地产业，是盛开在中国经济这棵参天大树上的一朵花。

这是张泓铭的看法。

作为上海房产界资深专家，张泓铭素以低调而敢言著称。

63岁的他，头顶全国政协委员、建设部专家委员会成员、上海市人民政府参事、上海社科院城市与房地产研究中心主任等多个头衔。初夏的午后，张泓铭教授与每经记者面对面，纵谈中国楼市的花开花谢。

大势研判房价总体趋升

NBD：楼市调控不断深化的大背景下，您如何看待中国楼市的未来发展？

张泓铭：中国房地产是盛开在中国经济“大树”上的一朵“花”。中国经济好，房地产市场就好。我坚信，未来十年二十年内，中国经济仍将长期处于较快发展的上升通道。 【延伸阅读：谢国忠谈房价：现在仍过高 楼市可能面临调整】

随着经济不断繁荣，城市化进程不断加速，对房屋、土地的需求将不断加大。人多地少、土地资源稀缺无疑是摆在我们面前的客观现实，再考虑到通胀的因素，今后相当长一个时期内，房价总体趋升。

由于调控力度加强，今年房地产业增速会低于去年。

房地产业具有很强的区域性，各地楼市的表现不尽相同。部分前期上涨过快的城市，比如深圳等地，房价会出现阶段性回归，甚至是大幅跌落；一些地区房价将持平；许多地区房价还会上升。

仅就交易量而言，中国东部地区10至15年、中部地区20至30年、西部地区40至50年内，都将处于旺盛时期。 【延伸阅读：楼市“量缩价升”之后 九成网友期盼房价下跌】

政策预测今年不会大变

NBD：作为建设部专家委员会的成员，您是否认为今年房地产调控会有大的动作？

张泓铭：政府对房地产的调控必须保持一定的连续性，大的政策不会变。今年更多的可能是，对多年来已经出台的政策，进一步进行深化、落实。从目前的市场交易和价格走势来看，对房地产的调控政策，没有大幅调整的可能。

当然，政府会对今年的市场加强观察，若再次出现去年的狂躁现象，比如价格暴涨，不排除政府会出台应急调控措施。政策永远是有所准备的。 【延伸阅读：话题太敏感恐怕引起波动 发改委急撤房价报告】

辩证分析从紧并非危机

NBD：当前房产界传出“百日剧变”论，面对央行银根收紧宏观调控深化，您认为开发商、中介们所面临的最大挑战和机遇各是什么？ 【延伸阅读：五环内房价越来越接近 近七成网友认为不合理】

张泓铭：我不同意“百日剧变”论。目前对房地产企业而言，存在挑战，但不是危机。如今的中国房企，已非十年前之吴下阿蒙，不会一遇风吹草动就弱不禁风。

由于中国经济的快速发展，房地产企业的历史机遇依然存在。当前房地产开发面临的最大挑战是融资难，贷款、IPO、增发收紧，开发商资金供给增速会有所降低。这对一些资金短缺的开发商确会造成相当的困难。但是，政府决不愿意看见、也不可能让房地产业普遍衰败。【延伸阅读：七成网友反对茅于轼观点 解决高房价得靠政府】