别墅供求紧绷呈现“量缩价升”

和08年苏州公寓市场“受冻”情况不一样的是，别墅市场依然停留在07年楼市的暖意余温中。

苏州商品住宅统计显示今年1-5月份，苏州小户型销售共计5630套，比去年同期有所上升，别墅的销售量比去年同期下降15%左右。记者从中介处了解到二手市场别墅价格升幅也很快。去年4、5月份仅名城花园一套240平方米的别墅当时价格是230多万，现在已涨到了380万，涨幅高达65%！

但是由于07年的别墅销售过火，因此今年同期别墅销售量即使比去年有所下降，仍可以判定苏州别墅成交属于活跃区域。毫无疑问，别墅受到限地政策的影响，已经成为了住宅成交的热点。苏州房产协会副会长邱元华态度很肯定地表示，“当前苏州虽然别墅成交量比去年同期有一定的回落，但别墅价格却依然上扬”。

今年第一季度，苏州各个区域的别墅销售印证了邱会长的分析。智园、观谰丽宫这几个新开盘的别墅都出现热销，而续推的老盘如姑苏桃花园、星岛仁恒、依云水岸等也被市场很好的消化。从西安交通大学苏州长三角地产研究所提供的数据来看，今年第一季度苏州别墅新增供应面积不到12万平方米，销售面积为11.3万平方米 ，虽然第一季度的新增供应面积和销售面积比去年第四季度都有所下降，但另一方面也说明苏州别墅的供求市场关系相对紧张，因此出现别墅价格继续上扬也就不难理解了。

无独有偶，在百公里之外的一线城市上海也出现了别墅市场“量缩价升”的现象。今年上海别墅销售量比去年同期下降29%，而别墅均价比去年同期上涨60.3%。

高档别墅、经济型别墅可能分化

针对苏州、上海都出现的别墅市场“量缩价升”现象，上海高端别墅市场资深研究分析人员王子平分析道：“别墅出现量缩价升的原因，是由于高档别墅价格上涨，经济型别墅销售萎缩引起的。”

目前市场上的高档别墅（总面积在1000平方米以上）存在开发商惜售现象，而中低端经济型别墅（总面积在350平方米以下）则出现了销售萎缩状态。对于对银行贷款依赖性很大的购买经济型别墅的群体，一旦银行贷款收紧，首先就会直面冲击。王子平认为，分析别墅市场，苏州市场今后两年内也将出现高档别墅继续涨价、经济型别墅可能退烧的情况。因此，对经济型别墅的开发来说，品牌效应至关重要。

实际苏州高档别墅市场已经出现了全装修别墅和景观精装修别墅。晋合地产苏州有限公司营销总监龚宵表示，从苏州的商业信号如 LV开始进入苏州就可以察觉到苏州的高档住宅市场依然有相当大的潜力。晋合在李公堤地块上做的是精装修高档别墅产品，虽然国外的别墅几乎都是全装修、独栋独院别墅，但目前国内还根本达不到精装修别墅普及的状态。

而苏州招商地产销售总监何春荣则告诉记者，今后招商地产在苏州也将继续走中低密度别墅专业的开发路线。依云水岸三期产品将上市。在三期产品中，将有创新的花园洋房在苏州首次出现。在相城区高铁、城际铁路开工的背景下，依云水岸将是交通便利、生态型别墅区的代表作品。

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