去年高价拿地，今年欲哭无泪

去年9月，上海一开发商以超出底价250%的价格竞得了上海普陀的一地块，获得了当时的“地王”称号，然而，今年6月24日，这不惜血本争得的土地却被传退订，成为上海首例退订已拍得地块。回归到武汉市场，土地市场也一直不尽如人意。今年5月，武汉市拍卖9宗地块，5宗流拍，成交4宗地块，楼面地价“跳水”1000元/平方米以上，回到两年前的水平；整个拍卖20分钟完成，为武汉市土地拍卖以来最短的一次。而今年3月的那次土地拍卖也有1块土地流拍。与去年地王频频易主的景象相比，武汉土地市场已经开始逆转，开发商也开始为以前的冲动拿地行为买单。

将有1/3中小企业退出市场

在39号文未出台之前，土地开发一直是件相对简单的事情，资金只需要整个土地开发的30%就可以让一个项目有条不紊地运作起来。这种运作模式也一直被业内外称为房产行业的“蛇吞象”现象。凭借这种政策和房产行业的高利润，不仅大开发企业加快了拿地的频率，还有众多中小企业或其他企业也转战到这个行业中来。

武汉现代国民经济研究所房地产研究部主任王芳说，“蛇吞象”的开发模式提供了开发商囤地的可能性，并让政府供地市场紧张，造成不真实的供求关系，不符合市场规律，也不利于政府的宏观调控，更不利于房地产市场的健康发展。因此，39号文的出现，是对整个房地产市场的规范和调整，也是房地产行业稳步发展的基础。

在这种政策背景下，以往的“地王”已经淡出土地市场。“目前来说，不是蛇吞象，而是象吞蛇了。”

汉口一楼盘负责人称，在武汉，随着资金链的进一步紧张，今年下半年，将有1/3的靠“蛇吞象”方式起家的中小开发企业将逐步退出市场。

开发商正为冲动买单

参考美国的房地产市场，房产行业应该是一个微利行业，整体盈利水平应该在5-10%之间。“然而，去年的房地产开发企业的利润空间却远远超过了这个比例，成为一个暴利行业。”某房产代理机构胡先生介绍，去年房价上涨与地价的飙升脱不了关系，国家认识到房产市场的泡沫，出台了各种调控政策，其中39号文对土地市场进行了规范。

然而，去年的卖方市场形势让开发商都对后期市场普遍看好，于是，他们拿地还是没有什么顾忌，部分实力本来就不够雄厚的企业甚至将大部分资金用来支付土地款，而打算通过销售快速地形成流动资金，再次“蛇吞象”。

“如今，开发商就要为这种冲动的行为买单了。”胡先生表示，目前武汉虽然还未出现退地现象，但许多拿地企业都开始寻求项目转让或寻求合作资金，或通过缓拿项目预售许可证的方式暂缓开发。此外，在银行卡紧银根的情况下，部分缺钱企业开始前往温州等地借高息私贷。在他们看来，高息比起崩盘的危险，后者似乎更难面对，于是，他们宁愿做这种选择。