进入六月，佛山地产商结合买家的实际需求，以营造人气、调价探市手段刺激市场，加上大量的新货上市、高附加值户型的推出，六月成交量得以提升。

佛山楼市的面孔并未出现整体焦虑。

6月份，佛山楼市呈现出“价跌量升”，稍有回暖态势。从区域结构看，除了三水以外，禅桂、顺德、高明四区均表现出较强有力的反弹。

而由于买方市场持续观望、奥运临近摊薄市场关注度，开发企业纷纷抢在六七月增加项目数量、调整价格以及改善产品供应结构，使得当月成交量有一定回升。以禅城区为例，根据佛山禅城区房地产交易中心数据显示，6月份禅城区住宅用房均价为7702元/平方米，比今年5月的8632元下降了930元，下滑幅度约为11%，六月成交量超过600套，高出5月成交量。在下半年进一步放量的情况下，预计禅桂市场将出现“成交增量，竞争加剧，价格平稳”的状况。

组合推销刺激楼市

“随着新盘面市日期临近，我们得在各媒体提前预留了些广告版位。”招商地产一位高层人士在聊及项目推广时笑言。

据悉，6月份佛山项目在五大媒体共投放228则广告，其中佛山日报所占份额最大，达36%。顺德多个项目近来推出新货，在珠江时报投放量明显增加，达到22%，与上月相比增加5%。

佛山地产企业六月份广告投入的大幅增加，一方面是企业助推项目销售业绩的需要，一方面则反映了在新货扎堆的情形下市场竞争的激烈。

以禅城区为例，自进入楼市调整期，各项目纷纷采取推销策略“营造人气、调价探市”。由于去年第四季度转结存货量较大，虽然今年1-5月新增供应量较少，但禅城市场依然存在较大的去货压力。由于禅城各项目采取调价的步调和程度都不一致，因而，整体市场一直出现“价滞量缩”的表现样式。据佛山经纬房产咨询有限公司市场调研数据显示，今年1-5月禅城新增供货量仅有999套。

“发展商逐渐改变谨慎推货策略，调价探市也相对更坚决，这使得与消费者之间的博弈越演越烈。” 佛山经纬房产咨询有限公司市场调研部副经理李华宇告诉《房地产导刊》，“在市场信心仍未恢复情况下，一些发展商有所动作，在六月推出大批新货，新增供货量为之前5个月的总量还要多出300套，由于价格方面有较大的降幅，成交量成为今年上半年最多的一个月。”

合富辉煌房地产佛山公司市场研究部经理李锷也认为，新货的市场新鲜度高、推广力度也比余货强，很能吸引消费者的注意力，因此各大供应新货项目均出现人气回升迹象。

除了大量新货刺激楼市，理性的价格和高附加值的户型也是导致六月成交增量的主要原因。

6月之前，那些以销售余货为主的项目由于舆论压力，在销售情况不理想的状态下仍不敢轻易降价促销。“新推货由于位置、户型等区别，与余货具有非同质的区别。”李锷认为，“所以适度调整价格迎合消费者的购买心理，即能撬动近半年来热度不高的楼市，释放消费，回笼资金。”

而高附加值的户型更能撼动消费者购买欲。六月新增供应产品主要集中在金地九珑壁和万科城，以及新项目九鼎国际城和滨海御庭，总供应面积达到21万平方米。其中，金地九珑壁首次推出洋房单位已达到400多套，产品户型从78-98方的小户型至189-200方的大平层，价格方面也有较大的降幅，而九鼎国际城也在6月底推出公寓，产品设计强调实用性，推售率达9成以上。

李华宇表示，“市场上对洋房的需求还是大量存在，只要有实用价值高、价格又合理的产品，观望的客户仍然会被打动。”

“有些利用政策盲点‘偷面积’的高附加值户型今后由于政策从严限制，将不再供应。也就是说这批产品很可能成为绝唱：合同上的实用面积是多少就是多少，无法通过露台、花架等方式变为现在热销的‘N+1’户型。”李锷表示，“性价比高也是客户入市的关键。”

买方逐渐主导市场

尽管作为代理行的市场调研人员，李华宇踩盘时，也为九鼎国际城和滨海御庭所打动。

九鼎地产六月底面市的这两个项目，推售率几乎达100%。“除了适中的价格，其户型超高的实用面积和稀缺景观资源，切实抓住了佛山人讲求实际的心态。”他认为，“这种‘小量快走’的营销策略，不仅取得良好的市场业绩，更表明九鼎对佛山人的置业心理熟悉到位。”

买家研究的深入与否，业绩上可以清楚体现。与此相反的是，同期一家企业推出的货量虽多，但成交量不大。

迎合买方的口味，这在佛山楼市是一个微妙的变化：买方逐渐主导市场。

在2006年、2007年的楼市，开发商毫无疑问是楼市的主导者：由于2004年、2005年的土地供应量少，企业手头的房源有限。为了追求最大利润，企业往往控货销售。房子一推市，就被市民争购一空。企业又据此纷纷看好后市，投入大量资源，争夺市场份额。然而自新政以后，开发商原先对市场乐观预期逐渐转向。至2008年，禅城楼市产品供应结构开始改变，金地九珑璧、万科城及九鼎国际城的新盘入市，一改之前“面积大、总价高”的局面，单一化、差异化市场逐渐受到重视，推动一批自住型刚性需求买家适时进入市场。6月，新货量增加了一倍，而成交量同比却少了1/3。不得已，企业开始调整策略，于是降价、促销、研究产品质素、提高服务质量，买方重新受到尊重。

而买方也一改去年疯狂面相，“看楼比买楼多”，成了各楼盘销售中心见怪不怪的事。随着投资客基本离场，正在买楼的市民更多是以自住为消费目的。而这些具有刚性需求的自住型消费者无论从购买力还是从居住理念上看，都越来越实际和理性。

而买方的“质变”，也成了合富辉煌佛山公司的关注重点之一。他们近期的佛山住宅商品房消费关注因素调研显示，稀缺景观、豪宅口碑等因素在消费者关注调研中受关注的程度下跌。

“这说明老百姓现在买房子，不是为了收藏爱好和奢侈享受，而是为了满足自住需求。”李锷对本刊称，这种质变对佛山楼市带来不小影响。对楼盘营销来说，总价控制是最重要的，这里面涉及对面积的把控，尤其是在90/70政策将全面落地的时期；其次是项目内、外的生活配套打造，毕竟成熟的居住氛围需要形成良性经营的商圈为依靠；然后是对项目物业管理的要求亟待提高，缩小佛山与一线城市房地产行业的差距。

买方市场性质的确立，也带来了产品供应结构的改变。以前佛山企业在市场火热的时候，喜欢推出150平方米的大面积单位以吸引高端客户。现在楼风转向，企业纷纷推出买方所垂青的中小户型产品，提供多种形式的产品供应量。

七月延续六月态势

买卖的博弈实际上还是供求关系的平衡与否，而且这种博弈也会长期存在下去。至于何时打破此消彼长的局面，现在仍未可知。

不过，开发商似乎并不担心这些。“长期来看，城市化程度越高的地区，刚性需求就越大，而随着土地的日益稀缺，供应量会逐渐减少，供求关系就会变化，楼市也将进入理想运行阶段。”

以禅城区为例，由于上半年禅城市场供应产品都是以大户型为主，单一的产品结构，满足不到不同层次的需求者，继而高档的产品价格拉高整体市场均价，导致消费者仍然持币观望，但随着多种产品类型逐渐补充市场的空缺，给不同层次的刚性需求者提供更多的选择机会，市场信心将有望恢复。

为避免八月奥运敏感期和推广难度增大，七月份禅桂多个项目扎堆推货，将有大量住宅取得预售证并在市场上供应。七月会有一次小范围的成交释放，而价格变动不大。整体运行情况延续六月态势。
对于“七月延续六月态势”的判断，佛山地产代理行均持肯定态度。

2007年四季度至今，商品住宅市场在紧缩性调控政策以及雪灾、地震、洪灾等自然灾害的影响下成交量出现大幅萎缩，成交价格增速也明显放缓。受此影响，京、津、沪、蓉、深等全国热点城市楼市呈现出不同特点。

记者从DTZ戴德梁行研究部获悉，预计2008年上半年全国商品住宅成交量同比下降幅度将达到13%，成交价格同比增速仅为6%，远低于去年同期12%的水平。京沪穗深、天津、成都、长沙等10个国内重点城市第二季度商品住宅的成交量显著上升，但上半年与去年同期相比成交量平均跌幅达41%，调控的短期效应已经显现，但这并不意味行业进入衰退的下行通道，而是规范调控的短期反映。
北京：打折成风 销售萎靡

国家发改委、统计局7月16日公布的房价调查结果显示，北京新建住房销售价格同比涨幅依旧较大，达14.3%，但中原地产华北区董事总经理李文杰指出，“从我们的环比抽样来看，单个楼盘的房价实际上是跌了。”因为“去年7月之后到10月份二套房新政出台期间是房价涨得最疯的时候。”并指目前楼盘打折促销是常态，折扣在九折左右的比比皆是。

尽管如此，成交量持续缩水的状况却未见改观，某房地产网站新闻中心在统计北京房地产交易管理网数据后得知，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。

而《红地产》杂志不久前统计了北京上半年退房数据，为2587套创历史新高，北京1-6月已有397个楼盘存在退房记录，退房率达到5.6% ；退房次数高达2587次，而销售总量是30695套房，退房率平均达到8.4％，有的项目退房率甚至超过100%。

“我认为后市跟二季度差别不会太大。”李文杰认为，北京市场甚至到年底都不会有明显的变化。

天津：降价风吹 买卖僵持

某房产网根据天津市房管局发布的相关数据对去年12个月以及08年上半年的全市新建商品房交易均价和商品房成交面积进行了相关统计。数据显示，从去年以来，天津市的房价一路高歌猛进，到今年二月份超过8000元/m2。而从二月份开始，天津市商品房的成交均价似乎开始进入了僵持阶段，特别是在六月份，这个价格一度跌落至一月水平，开始出现自三月来的首次松动。

据天津信达行数据统计显示，6月份天津中心城区成交量为13.2万平米，成交量环比增长8%，但成交价格却首次跌落万元，为9995元/m2；而一向被视为价格坚挺的河西、南开、和平三区，商品房的成交价格虽然还在万元之上，但已经出现了环比幅度的下降，其中尤以和平区为甚，降幅达到28%，高居各区降幅之首。

上海：量缩之下 降价现身

上海房地产研究机构佑威房地产研究中心在跟踪上海市房地产交易中心以及其官方网站网上房地产的数据后，指出7月上半月上海一手商品住宅（指住宅剔除配套动迁房，下同）的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。平均成交价格更是从6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%，但仍比去年同期上涨了29.8%。

佑威房地产研究中心主任薛建雄在接受记者采访时预计，以中产阶层为主的楼盘也将会在未来一段时间下出现不同程度的下跌。成交量方面，薛建雄表示，因为之前的5、6月都出现了严重供过于求的现象，这使得打折降价楼盘的范围进一步扩大，从而加重了市场的观望情绪。预计7月下半月的成交量还会进一步下降，8月份的成交量也很难有大幅的回升。

成都：下降两成  观望持续

2008年上半年，成都共供应商品房面积约1520.4万平方米，同比增长16.8%，其中主城区商品房供应约732.9万平方米，同比增长11.1%；郊县商品房供应约787.49万平方米，同比增长22.5%。然而全市上半年商品房成交约678.78万平方米，同比下降了40.5%，其中主城区商品房成交约386.26万平方米，同比下降34.3%；郊县商品房成交约292.52万平方米，同比下降47.2%。

春节后，成都市商品房交易量呈持续回升之势，到4月份已恢复到月销售近130万平方米的水平；但由于地震的原因，购房者暂时放弃了购房的打算，处于观望的状态，商品房交易受到极大的影响，5、6月都呈现持续下降的局面。

根据房管局的数据，今年上半年成都市主城区商品住宅的销售均价呈下降趋势，由1月份的5886元/平方米下降到了6月份的5224元/平方米，下降幅度约为11.25%。一些业内人士表示，跟去年同期相比，价格下降幅度甚至达到20%-25%。

深圳：供过于求 成交两头热

上半年深圳仍出于调整期，市场供需双方的关注重点向楼市调整何时结束，房价何时探底转移。豪宅成交拉动总体房价回升，成交在价格调整中逐渐活跃，市场趋于理性。

据DTZ戴德梁行分析数据显示，上半年深圳全市新建商品住宅供应量为257.44万平方米，同比上涨6.2%，其中盐田因有万科东海岸三期、天麓等大户型豪宅别墅入市，上半年共赢比去年同期翻了三倍。

成交方面，中低价位的小户型以及顶级高档物业成为市场上成交最为活跃部分。适宜居家的中小户型住宅继续但当市场供应主体。而高端豪宅的稀缺环境和景观资源，具备较强抗跌性和良好的长期潜力，因而受到高端客户的追捧。

房价方面，关内片区上半年房价普遍比去年上涨，主要因为成交量减少，而且入市项目有部分为重大户型或豪宅带动房价上涨，如盐田，因豪宅入市，上半年成为房价最高的区域，均价达26282元/平方米，同比上涨166.65%；关外宝安、龙岗两区房价基本与去年持平，政府规划重点支持的区域，表现出较强抗跌性，如宝安中心区，因其享有诸多利好因素，故该区项目在价格未作明显调整的情况仍保持了较快的销售速度，而部分偏远片区房价调整则较明显。

长沙：供过于求 房价稳步运行

在经历过2007年的狂热之后，2008年长沙房地产市场不可避免的与各地楼市一样进入调整期，上半年长沙楼市总体趋势于不规则变化状态，供过于求局面一度呈现，市场变化扑朔迷离，房价在微幅波动中前行。

据DTZ戴德梁行分析数据显示，上半年长沙市房地产开发投资预计完成约195亿元，同比增长30%，受国家加强土地管理、控制信贷投放等政策影响，开发商资金短缺影响都陆续放缓投资速度，房地产开发投资增幅有所回落。

供求方面，受时间因素和雪灾影响，长沙市场在2月进入成交量的谷底，3月在节后折扣基础上释放出部分需求后，成交量回归到一个平稳发展的市场轨迹，而4-5月在房交会这一刺激性节点因素的影响下，刚性需求得到部分释放，淡市在全国主要城市房地产市场普遍下滑的辐射下，成交量较3月呈小幅度下滑，6月退盘量再度增加，但市场在汶川地震等因素的影响下成交依然保持在40多万的水平，供销关系不平衡现象加剧促使长沙房地产市场下半年将继续面临调整。

价格方面，上半年商品住宅的成交均价为3978元/平方米，基本在4000元/平方米水平上下运行。去年均价则为3372元、平方米，这个价格与全国各省会城市房地产价格相比，处于低位水平。而且市场价格的区间级差不大，与更为成熟的京沪穗等地的情况相比，长沙的住房价格结构呈现明显的扁平形态，泡沫较小，因此2007年国家系列宏调政策的出台，对长沙市房价几乎没有任何影响。

雷雨、考试和震灾后社会心理等因素，致使广州六月十区楼市无论是人气还是销量，都在今年创下新低；而价格方面，位于市郊的限价房和低价房大量出货，使得6月销售均价环比预计下降1500元以上，大幅下跌无疑更加剧了市场观望气氛。

周六，暴雨磅礴了整个上午，在外企做高管的张华无奈拉上窗，放弃了去白云看楼的计划。

多日无晴，让广州大道某知名楼盘销售部陈小姐也很郁闷：销售部已经冷清了很多天了，如此下去，这个月（销售业绩）又得零蛋。

这是广州楼市买卖双方无奈的一个缩影。统计显示，6月成交套数环比五月缩水近三成，与去年同比萎缩近一半。回看前5个月的价量情况，6月成了今年春节后最淡的一个月。

成交同比缩水四成多

5月，市房管局在四月总结中预测穗楼市“将有可能在6、7月份回复到正常水平”，意为当前淡市注入些许暖意，然而“计划跟不上变化”，六月楼市非但没有回暖，反而变得更为湿漉。

广州市经纬行研究中心根据阳光家缘网站6月1日到30日的实时交易数据统计显示，广州十区新建商品住宅6月成交4182套，环比上月下降了29.12%，与去年同期相比下降了45.25%。

事实上，结合上月交易情况来看，这并非偶然下跌现象，而是延续了5月态势。近日广州房管局发布的5月一手交易登记通报显示：2008年5月全市十区新建商品住宅交易登记面积为39.31万平方米，同比下降33.9%；与上月份成交量水平相比也出现小幅度的下降（2008年4月份全市十区新建商品住宅交易登记面积39.99万平方米）；其中，越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交26.04万平方米，同比下降30.1%。

广州德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军对《房地产导刊》说，“5月份传统的销售旺度没有使市场回暖，使得6月份市场继续观望气氛浓厚，加上雷雨天气影响，成交量萎缩明显。”

与5月相比，多雨的6月成交状况看起来更糟，市场的观望气氛趋浓，无疑给发展商和消费者信心造成严峻的考验，楼市的跷跷板侧重方日益明朗。而若追究这高跌幅的原由，当然不单纯这连绵阴雨一般简单。“主要是发展商存在市场很快复苏的希望，价格调整不到位和不彻底，消费者的消费信心经过价格高位运行、经济不景气、股市狂跌、物价上涨、地震灾害、雷雨天气等不利因素上涨，使近期中国经济、房地产、股市、消费市场的不确定因素增加，影响了消费者的消费意愿。”杨晓军分析说。.

低价房稀释均价

如果说“雷雨”是6月广州楼市的一个“意外”，那么“低价房”则是6月楼市一个“烙印”。

阳光家缘网站数据显示，六月广州最抢眼的限价房项目是位于东部板块的万科•新里程和龙光•峰景华庭，其中新上市的龙光•峰景华庭均价4000元/平方米，总货量高达1500多套，成交681套，占广州十区成交量的16.3%，排在该月TOP10销售榜的首位。而排在该榜第二、第三位的分别为碧桂园凤凰城和沙湾碧桂园，成交量分别为571、379套，均价在5000元/平方米左右。此外，加上市郊较低价位楼盘如花都上城湾畔等，均价在6000元/平方米以下的成交量占去总成交量的四成以上。

如此大比例的低价房，必将拉低广州6月份成交均价。参照广州市房管局统计的5月份数据：“2008年5月，全市十区新建商品住宅交易登记均价为10529元/平方米，本月均价仍运行于10000元/平方米水平之上，同比上升34.6%，环比下降4.3%。”再粗略计算一下6月——均价4000元/平方米的龙光•峰景华庭加上均价5000元/平方米左右的碧桂园项目总成交量约占总体的40%，这排名前三位的销售均价无疑将对整体价格起到释稀作用，而其全月均价也不难估算出来——应该10000元/平方米以下，甚至低至8000多元/平方米。
8000多元/平方米的均价，若对比自去年10月以来高企的数字，自然将给广州楼市产生不少的震撼——数月来持续低迷的气氛，买卖两方博弈的局面将进入另一个高度，消费者自然会抓住这个跌幅极大的数据，欣喜若狂，大呼终于调价了，广州楼市或许由此剑拔弩张。

理性回归的开端？

“去年广州楼价涨得太离谱了，与个人的工资比值已达到两位数，而现在的回落也理应是众望所归。”广州某中介机构负责人深有感触地告诉记者。

从今年上半年广州成交量和价格来看，尽管人们对楼市的观望情绪仍在延续，但从6月情况来看，整体市场有逐渐启稳的迹象。另一方面，根据市场价值规律，如果均价降下来，总成交量相应会回升，在经历数月的低温后6月可能成为广州下半年楼市逐渐走向理性的开端。

根据合富辉煌集团市场研究部统计，7、8月份广州商品住宅新增供应比较充裕，价格回调明显，陆续入市的新产品将吸引买家关注，预计这两个月广州十区潜在供应总量将有38495套，置业者选择空间加大。

合富预计，7、8月广州市房价将基本回调至理性价格区间，积蓄巳久的置业需求正面临较好的入市时机。而另一方面，市场主体价格结构下调并不意味着价格回调至所有刚性需求承受力范围，也不意味着所有住宅产品都会往下调整。相反，由于市场需求分化，稀缺性产品价值将会更加凸显，一般住宅产品的实用性和性价比也会得到提升。