搜房网讯据仲量联行最近针对台北市甲级办公楼市场第二季度调查结果显示：

1、华新丽华信义楼于今年3月取得使用执照并已有公司正式入驻，释出近17,000坪(55,000 平方米)的面积，使得甲级办公楼整体空置率攀升至13.81%。

2、因为租户持续退租，本季度净吸纳量约为负3,600坪(11,800平方米)。今年上半年总的净吸纳量约为负17,800坪(58,800平方米)。

3、平均租金上涨1.09%达到每平方米每月2,485 元新台币，其中非核心商业区下降3.2%。

根据观察，由于目前市场上缺少实际成交的案例，故难以真实反应新租户愿意支付的成交价格。

金融危机以来，台北市甲级办公楼三个季度的租金累计下降为4.09%，其中非核心商业区的租金跌幅最大，平均为7.06%，敦北的跌幅则最小，租金仅下滑2.79%。

敦北商业区的表现优于其它区域，租户搬出较少，并且自从开放大陆企业来台投资至今，已有7 家大陆企业在此开设分公司，空置率维持在5.0%。

办公楼租赁市场的未来展望

企业型租户持续退租，今年甲级办公楼的空置率将如我们之前预估的一样升高到20%。假设我们将2009下半年释放出的办公楼面积也计算进来，扣除预租及业主保留自用的面积后，空置率也将达到15%。

今年甲级办公楼市场的净吸纳量估计将为负32,000坪(99,100平方米),，这相当于经济景气时期一整年的正吸纳量。值得注意的是，2001年市场谷底时的净吸纳量为负21,900坪(72,400平方米)。

出于对两岸关系持续改善的乐观预期，平均租金应该不会如先前预估的那样因为疲弱的全球经济而产生过大的修正。所以，对于我们第一季度预估的15-20%租金跌幅，15%的机会较高。

多数业主与租户对市场的预期有着极大的差异，这导致租赁合约谈判困难。因为业主将预期好转的经济状况反应在对租金的期待上，而租户则因为继续面临营收下滑的问题而有降低租金成本压力。

非官方经济学者对于2009 年经济成长的预估值皆在-2.9%到-11%间，而多数主流经济学家也估计经济将下滑6%到7%。在此之前曾出现过最糟的纪录是2001 年的-2.2% ，由此可见目前的经济衰退程度之严峻。

截至2009 年5 月，出口总值较上一年同期下降约35.1%，并且预计这种现象将会持续影响整体经济。因为出口占了台湾生产总值的60%到70%，所以出口的下滑也会对投资及消费产生影响。中国游客所产生的效益将会为消费能力的下降带来稍许缓冲，但一百万的大陆游客很难完全取代多半台湾民众对消费的悲观。

尽管我们确实看到了两岸持续正面的互动－特别是ECF 的签订，但对于办公楼市场，我们对过于乐观的预期还是持较为谨慎的态度。基本上来讲，虽有众多有利因素，但我们依然不能忘记台湾的经济依旧在衰退边缘，在这一状况下，办公楼市场是无法有太过强劲表现的。

以务实的观点来看待两岸关系，我们并不预期在2010 第二季之前，办公楼面积的需求会因开放大陆企业来台而有明显的增加。如果我们分步骤来看，必须先签署两岸金融监理备忘录(MOU)及完成两岸经济合作架构协议（ECF），只有在完成所有的步骤之后，大陆的企业才会正式评估及入驻台湾的办公楼。因此，还是需要一些时间来消除大多数人的疑虑

许多外商企业的总部正在以并购与合并方式增强竞争力，随之而来的就是缩编或裁员。倘若企业遭政府接管或持续删减公司预算则势必使得办公室面积的需求加速降低。

仲量联行副董事总经理吴瑶华表示：“我们从这次的经济危机可以观察到，过去只考虑设址台北市中心的跨国公司已经开始搬迁至市郊，其中最热门的区域为内科。以我们过去的经验来分析，跨国企业能非常快速的反应整体市场的状况，而本土企业则稍微慢一些。大多数跨国企业在台的办公室收到从总部直接发来的节省指令。因此，缩编、出差住在级别比较低的酒店、高层搭乘经济舱以及办公室搬迁至市郊等现象，非常普遍。因为有越来越多的跨国企业考虑迁往郊区，我们下调了甲 级办公楼的净吸纳量预测。依据我们掌握的市场资料，已经有近17,800 坪(58,807平方米)的租户将搬离甲级办公楼。受到跨国企业搬离市中心商业区的影响，预计全年将会有将近32,000 坪(105,721平方米)的负净吸纳量。”

“内湖区仍是许多承租户入驻台北市郊的优先选择。该区除了有许多现存的优势外，内湖捷运线也将在7 月4 号起正式营运通车, 但市场长期的供大于求，使得该区域租金行情承受压力。内湖的房东彼此竞争的现象，使得区域行情屡创新低。举例来说，文德段的办公室成交租金降至每坪每月约900 元新台币，而西湖段的成交租金也已经下跌到每坪每月约1,200 元。但相反地，大多内湖业主出于对两岸关系紧密的考虑， 进而调高出售价格。上述心态也导致内湖地区的租金投资回报率已降到3%以下。”

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