中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对北京房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的鼎城专项测评报告。

2008年测评结果：A
级别释义：项目属京西大型综合建筑。区域市场表现突出，配套等方面有待进一步完善。

项目概况
项目名称：鼎城
地理位置：石景山杨庄东路与阜石路交叉口
所属方位：西五六环之间
开发商：北京实兴腾飞置业发展公司
物业类型：普通住宅
占地面积：6.5万平方米
建筑面积：22万平方米
市场价格：15600元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-23）

测评观点
据鼎城项目各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，企业在石景山具有较强的区域影响力，市场份额突出，园林景观优越、智能化水平高；但周边生活配套有待完善，区域房价租金比居略高，投机可能受阻，利好利空并存。

主要优势和机遇
据市场因素，宏观环境总体向好，市场潜在需求强劲，市场预期看好；
据企业因素，企业规模、品牌、实力在石景山区优势明显，成功开发了近十个石景山房地产项目，资金雄厚、整合运营能力强，有益于企业打造顶级项目社区环境。
据项目因素，项目属京西大型综合体，在区域市场表现突出，项目园林景观优越、智能化水平高，大跃层户型较多；
据区域因素，项目周边多风景区，且地处CRD核心区域，区域具有一定发展潜力。

主要风险和挑战
据市场和企业因素，宏观市场流动性过剩，同时存在从紧的货币政策预期，且企业行业地位、品牌有待进一步提升；
据项目和区域因素，项目定价略高于区域平均水平，周边楼盘竞争激烈，生活配套设施有待完善，区域房价租金比居略高，投机性需求可能受到限制。

 
测评得分表
指标版本：区域板块典型样本项目
指标基准日：2008年5月23日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，鼎城最终综合测评得分为8.00。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：北京市西城区西直门外大街1号西环广场T3座8层
    邮政编码：100044
    联系电话：010-59306977
    传    真：010-59306960

中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年5月

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